Четвртак 4.2.2010. - Конверзија права коришћења у право својине према важећем Закону о планирању и изградњи („Службени гласник РС“, бр. 72/2009 и 81/2009) могућа је и без накнаде и уз накнаду. Тако, према овом закону, право коришћења на грађевинском земљишту у јавној својини, чији су носиоци привредна друштва и друга правна лица на које су се примењивале одредбе закона којима се уређује приватизација, стечајни и извршни поступак, као и њихови правни следбеници, може се конвертовати у право својине, уз накнаду тржишне вредности тог земљишта у моменту конверзије права. Она се умањује за трошкове прибављања права коришћења на том грађевинском земљишту, по основу исплате купопродајне цене капитала, односно имовине носиоца права коришћења, са обрачунатом ревалоризацијом од дана уплате купопродајне цене до момента уплате по овом основу, за то одређено грађевинско земљиште.
Могућност конверзије права коришћења у право својине на грађевинском земљишту уз накнаду односи се и на лица која су остварила право коришћења на грађевинском земљишту до 13. маја 2003. године у складу с тада важећим законима о грађевинском земљишту, која су у складу с раније важећим Законом о планирању и изградњи, остварила право закупа на осталом неизграђеном грађевинском земљишту у државној својини.
Члан 108. важећег Закона о планирању и изградњи, предвиђа да Влада прописује критеријуме и поступак за утврђивање висине накнаде по основу конверзије права за лица која по овом закону имају право на конверзију уз накнаду. Стога је донета Уредба о критеријумима и поступку за утврђивање висине накнаде по основу конверзије права за лица која имају право на конверзију уз накнаду („Службени гласник РС“, број 4/10 од 29.1.2010), која је ступила на снагу 6. фебруара 2010. године.
Први пут после 1958. године предвиђена је могућност приватне својине на градском грађевинском земљишту. Већина грађана ће то право остварити без накнаде. Довољно је само да на своје име имају укњижене куће, станове, локале, гараже. Катастру непокретности или земљишним књигама треба да поднесу захтев за конверзију права коришћења у право својине над градским грађевинским земљиштем. Уз захтев прилажу лист непокретности или власнички лист у којем стоји да су власници објекта (стана) и корисници земљишта.
Накнаду ће, међутим, платити власници предузећа који су приватизацијом земљишта, стечајним или извршним поступком дошли до земљишта купујући фабрике, а нису наставили производњу, већ желе да их претворе у грађевинско земљиште. Пошто је својина над земљиштем услов за издавање локацијске и грађевинске дозволе, власници предузећа који желе да граде пословна и стамбена здања на парцелама где су фабричке хале и производна постројења морају да плате конверзију.
Власник предузећа ће морати да плати тржишну вредност земљишта умањену за укупну цену капитала исплаћену у поступку приватизације. То значи да ће Агенција за приватизацију и Управа прихода проценити колико је приликом куповине предузећа плаћено за земљиште и разлика ће се плаћати у виду конверзије.
У последње време много фирми на атрактивним локацијама је приватизовано само због права коришћења земљишта. Они ће сад имати прилику да поштено плате земљиште уколико се докаже да су га за много мање новца платили у процесу приватизације. Постоје случајеви да је приликом приватизације плаћена потпуна тржишна вредност грађевинског земљишта, па уколико се то докаже, ти власници предузећа неће ништа платити приликом конверзије.
Висина накнаде по основу конверзије права утврђује се тако што се тржишна вредност тог грађевинског земљишта у моменту конверзије права, умањује за трошкове прибављања права коришћења на том грађевинском земљишту.
Тржишну вредност грађевинског земљишта утврђује Министарство финансија – Пореска управа (у даљем тексту: Пореска управа), на основу следећих критеријума: средње прометне вредности земљишта у истој или сличној урбанистичкој зони у последњих годину дана; намене грађевинског земљишта; урабанистичких параметара, односно планом максимално утврђеног степена изграђености земљишта; посебних урбанистичких погодности локације; степену припремљености земљишта за градњу (трошкови уклањања постојећих објеката, ремедијација, ревитализација или санација земљишта од индустријског загађења и др.) и степену комуналне опремљености земљишта.
По утврђивању укупне тржишне вредности грађевинског земљишта, Пореска управа доставља надлежном органу јединице локалне самоуправе по чијем захтеву је покренут поступак за утврђивање тржишне вредности грађевинског земљишта, податке о утврђеној укупној тржишној вредности грађевинског земљишта са документацијом на основу које је утврђена укупна тржишна вредност грађевинског земљишта (податке о тржишној вредности свих појединачних катастарских парцела грађевинског земљишта).
Објашњење основних правних института и појединачних решења
Члановима 1. и 2. Уредбе утврђен је предмет уређивања и предвиђено да се конверзија права коришћења остварује на појединачним катастарским парцелама.
Одредбама чланова 3–8. прописано је да се право коришћења може конвертовати у право својине уз накнаду тржишне вредности грађевинског земљишта, у моменту конверзије права, с тим што Пореска управа утврђује ову тржишну вредност. Овим члановима прописано је шта се сматра под трошковима прибављања права коришћења, као и начин ревалоризације новчаних средства остварених по овом основу. Такође, прецизно су одређена лица која могу остварити право на конверзију. Прописано је и да се приликом конверзије признају трошкови које је имало треће лице, последњи стицалац права коришћења на предметном земљишту. Такође, наведеним одредбама прописано је да право на конверзију имају и лица која су право коришћења стекла до 13. маја 2003. године, а која предметно земљиште нису привела намени изградњом објеката, као и начин утврђивања висине накнаде за конверзију по овом основу. Са овом категоријом лица изједначена је категорија закупаца на грађевинском земљишту, који су то право остварили после 13. маја. 2003. године, као и начин утврђивања висине накнаде по овом основу.
Члановима 9–12. уређен је поступак за утврђивање висине накнаде и прописана надлежност за решавање по захтеву за конверзију права коришћења у право својине. Надлежност органа одређена је по месту где се грађевинско земљиште налази, у складу са општим принципом за одређивање надлежности по месту где се непокретност налази, као и из разлога целисходности и економичности. Овим члановима прописан је и поступак за прибављање потребних доказа, обавезе државних органа и органа јединице локалне самоуправе у поступку, као и одређен начин плаћања накнаде, у складу с прописима о пореском поступку и пореској администрацији.
У члану 13. прописани су услови за упис права својине у јавне књиге о евиденцији непокретности и правима на њима. Потребно је правноснажно решење, доказ о извршеним уплатама средстава и доказ о непостојању пореске обавезе по том основу.
Чланом 17. утврђен је дан ступања на снагу ове уредбе.